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观察从日本楼市大溃败房地产行业的未来

发布时间:2019-11-27 08:01

 

  PMBA第八期日本发现之旅已结束。五天的深度参访,无论是日本企业的精益思维,还是未来中国房企的发展趋势,同学们皆有所得,亦有所思。

  这其中,作为易沃PMBA第八期观察员的何涛总结道,“从日本房地产的发展,的地产趋势,我们还有非常的未来。”本文,他立足行业、企业、员工三个维度,将中国的未来地产趋势总结为四点:

  在东京大学,日本著名经济学家田代秀敏博士,以《日本企业的成功 失败 复兴》为题,介绍了日本近70年的经济史。

  这张图中,我们能看到当年日本股指和住宅价格,在10年内上涨5倍,然后又在10年内迅速下跌超过50%,真的很。

  因此,美国对日本全方位施压,并联合英法德等大国,日本签订“广场协议”,日元快速升值。

  正是这种货币价值的快速浮动,助推日本股市与楼市泡沫的形成,同时重创日本贸易出口,离实体经济越来越远,最终破裂。

  好在有日本先例为鉴,我们的国家早已做好防控手段,近几年的楼市调控,各项政策的推出也是为了防止泡沫出现,从而给中国房地产一个更稳健长远的未来。

  在田代秀敏博士的讲授中,也提到当前中国楼市并没有泡沫,相比日本当年房价的暴涨,中国房地产还属于相对健康的。

  当金融危机和大溃败来临时,股市、楼市以及整个经济都是暴跌的,但从跌的幅度看:住宅下跌约50%,股市下跌约60%,而商业地产下跌则高达80%。

  很多中国人都以为日本楼市很惨,但事实上,从2009年到2019年这十年间,日本核心城市的房价其实在稳步上涨。

  并且,除资产升值外,日本的租金回报远高于中国,我的一个朋友曾在日本置业,据说他那套房子年租金回报约5%,这样租金叠加房价涨幅,日本的房地产投资回报其实不错。

  同时也要注意,日本只有东京涨势好,周边的二线%左右,而三四线地区则没有涨幅,这种情况也必然在中国重演。

  其成立于1937年,有超过80年历史,在日本经济泡沫最高的1989年,正是他们收购了美国标志性建筑洛克菲勒大厦。

  在他们的业务中,住宅仅占销售的33%,和利润的14%,大部分的销售和利润贡献都来自商业地产。

  同时我们看到,其住宅业务的销售利润非常薄,竟然仅有7%左右,可见在日本,住宅已经变成了一门不太赚钱的生意。

  目前,国内地产行业的利润率一下滑,虽然个别企业还维持高位,但从整体看,国内地产行业净利率已下滑至10%左右,盈利空间大不如前。

  当然,由于目前我国城市化率还不高,住宅市场还有10年发展,但从长线看,地产商往存量市场转型是大势所趋。

  还有一个重要的趋势,就是现在国内也很火的TOD,随着地铁交通网建设,以交通枢纽为核心,将出现很多优质的商业开发机会,包括大型的区域级开发。

  例如我们在东京参观的二子玉川综合体,就是一个TOD概念的区域开发和城市更新经典项目,这类案例在日本非常多。

  近几年,我们看到国内有与深铁合作的万科,与广铁合作的越秀,这些企业未来将有机会通过轨交拿到大量超优质地块,发展不可限量。

  三菱地所内部的氛围非常现代化,除董事有固定办公室,其他人全部是灵活工位,体现了简单、扁平的风格。

  并且,他们非常注意激发员工的创造力,会设计大量细节帮助员工工作的更愉快,甚至还有专门的睡眠室让员工小憩。

  据其员工说,过去他们每月加班时长超过100小时,公司意识到要提高效率,而不是无意义的加班,现在每月加班已经降到40小时左右。

  同时,公司还实行弹性工作制,上下班时间可自己调节,喜欢赖床的人可晚到公司晚点走,而要照顾小孩的则可早来早回。

  应该说,以上这些现象和趋势,在国内房企已经在,例如碧桂园,虽然加班还是多,但会发现他们员工关爱的福利和活动也有了明显改善。

  以三菱地所为例,他们去年干到770亿人民币,地产类员工数仅900人,人均销售额8000万,这个指标远高于国内房企。

  现在国内千亿房企基本都能达到3000万的人效,个别超过4000万,一些标杆区域人效超过5000万。据说万科某城市公司正式编制300多人,干了300亿,人均效能达到1个亿。

  核心一二线城市的房产,依然是当前最好的投资品类,趁着现在各房企都在打折,大家可以关注一些低价入市的机会。

  但是存量很难做,需要经验、资源和能力的积累,所以房企必须现在开始投入,否则未来的会越来越窄。

  同时,TOD项目将越来越多,并且规模和利润表现都比较好,因此我个人十分看好万科,他拿到了未来地产的船票。

  我写过很多地产职场文章,指导了很多人的职业规划。地产传统板块人才需求量减少,是一个不争的事实。

  现在龙头房企都大量招年轻人,替换之前的老人,我身边很多朋友找我帮忙求职,但确实到了一定年纪和职位,合适的机会没那么好找。

  所以,大家要提前思考个人规划,我的文章帮大家指明方向,但只有提早布局,未来才能够过得更加轻松。

  未来10年,随着中国、印度与东南亚崛起,亚洲将拥有50亿人口,占世界人口总量的60%,而全世界50%的P将由亚洲贡献,21世纪是亚洲的时代。

  生活在这样一个快速增长经济体中,时代给予了我们丰富的机遇,虽然前会有坎坷,但我们依然有无限的发展机会。

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